合肥瀚海星座:合肥楼盘 瀚海星座

合肥楼盘 瀚海星座

楼盘地址在包河区，太湖路科大南门对面交通状况：安徽鸿翔房地产开发有限责任公司瀚海星座是新鸿意地产响应政府号召，积极参与合肥市旧城改造的08年度重点投资项目。项目位于金寨路高架与太湖路交汇处的东南侧，处于南七商业中心腹地，接壤中科大附近的IT商业圈，项目总体投资2.8个亿，由两幢32层、高度达百米的高层建筑和4层裙楼，是一个集居住、办公和商业于一体的高品质社区，住宅部分以30－70平米的精美小户型面市。瀚海星座落成后，将塑造区域地标性人居，提升周边住宅品质。百米高度的双子星座将成为新的城市地标，瀚海星座的规划也融入了新鸿意地产“参与城市创造、提升城市品位”在项目南面将建成一个约5000平米、开放式的城市广场。该广场以星座文化为主题，填补合肥城南老城区没有城市广场的空白。

2018年合肥包河区房价分析及近期购房建议

包河区是合肥四大行政区域之一?在老合肥的印象中，包河区的发展也开始出现严重分化，随着城市向外扩张。老城和新城之间差距越来越大，我统计了合肥链家2018年全年所有二手房成交数据。均价16386元/平米，较去年16395元/平米下跌-9元/平米，其中包河区成交654套。基本是2017年成交量的近1倍半，接下来我将分区域对包河区房价做一个分析和点评。以环城河、一环路、望江路、二环路以及绕城高速为界。我将包河区分为三个部分，1、48中学区板块：2、中环路内板块。3、中环路外板块。本文所分析的数据主要是2018年的平均数据。并不能完全反映包河区当前的房价，很多小区房价在不断上涨（下跌），当前价格可能要比图表中的高（低）出不少，与这次对比的数据是2017年全年的分析。文章《2017年合肥包河区二手房成交分析及购房建议》”包河区整体成交量有限。有些小区规模较小，成交基数也比较小，客观上会造成较大的误差，成交量相对大的小区，房价数据比较贴合实际，成交量小的小区；价格数据相对失真，我会在文中做出修正，包河区2018年成交均价为15783元/平米。比2017年全年（15479元/平米）上涨304元/平米，涨幅1.97%，包河区去年三四季度的成交均价为15738元/平米。较2017年基数上涨1.67%，这个数值比2018年均值低0.3个百分点，成交周期也比全年均值延长10天左右。包河区房价是呈下跌趋势的，整体相对弱势，关于2018年滨湖区、政务区、经开区、蜀山区、庐阳区、高新区、肥西县和北城的分析。48中学区板块48中学区板块2018年共成交78套二手房”成交均价从2017年的16008元/平米涨至16337元/平米。上涨329元/平米，涨幅2.06%，略高于包河区均值，稍低于平均值。成交周期70.6天，远低于平均水平，三四季度成交量占比只有全年的1/3多一点，成交周期更长一些。说明学区房上半年需求更旺盛，成交量更大，涨幅比全年略高一些，说明板块去年下半年比上半年上涨更多。我在去年文章《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区最新排名》（微信公众号，查看）分析过48中学区质量，在7所真学区中“它的综合评分是最低的”在之前各区的分析中，我发现合肥部分比较热门的学区，50中东校+西园小学，50中新校+奥体小学”学区房去年甚至出现10%-15%的涨幅，相比附近非真学区小区能够体现出明显的溢价“而48中学区房成交均价为16337元/平米”全市二手房成交均价是16386元/平米，竟然不及全市平均水平“基本体现不出一个学区应有的溢价”48中学区房也是所有真学区里表现最弱势的，48中板块整体尽管呈现一定的上涨”但涨幅远不及其它真学区。共成交283套二手房，中环路内板块三四季度成交均价为15132元/平米，低于全年均值，板块整体价格是在下跌的。去年下半年合肥楼市下行，中环路内板块并未有一个坚挺的表现，足以说明这里是一个相对弱势的板块。下跌小区中，像新鸿意瀚海星座、万振逍遥苑四期（公寓）、绿地海顿公馆C、兰亭公寓、江南新里程、国贸公寓等，属于房龄较老，流动性差的劣质资产；但板块弱势，资产表现略显劣质。这些公寓绝大部分单价是比较低的，占板块总交易量的40%左右，在楼市下行时期，这是整个板块表现相对弱势的原因。像房价上涨的小区，主要是房龄相对年轻，金地国际城主要是房价存在错周期补涨，海顿公馆A主要是品牌物业且为品质住宅产品，江南新里程住宅主要是局部需求大于供给。中环路外板块中环路外板块2018年共成交293套二手房，成交均价从2017年的15968元/平米涨至16179元/平米，上涨211元/平米，三四季度成交均价为16220元/平米，这说明去年下半年板块还在上涨。中环路外板块是包河区发展的外缘，房龄相对年轻一些。其实中环路外板块这样划分有点不太科学。路南和路北是完全不同的两个世界，主要还是因为二环路南二手房样本不足。我们先看看二环路北马鞍山路东的情况。这片区域主要分布以下几个小区：和昌都汇华府、金悦领地、地矿家园、丽阳兰庭、和地蓝湾、万振城市广场、珠光花园、珠光南苑、环宇大厦等，几乎全部下跌。这块区域的房龄并不是很老，是高于板块均值的。它们应该可以打赢大盘才对，板块实在过于弱势。二环路北马鞍山路西小区也没有好到哪里去，平均房龄较老，大部分小区也是在下跌的。房龄大都相对较老。桐城绿苑房龄相对年轻，涨幅基本跟大盘持平。存在一定的补涨因素。上涨较多的几个小区，比如天下锦城、望湖城、绿地铭公馆、绿地中心公馆、信达天御等，平均涨幅都在5%-10%。这几个小区房龄基本都在5年以内。不仅涨幅最高，房价的绝对值也基本上也是板块内最高的几个小区，中环外板块优质资产跟劣质资产的分化，老破小劣质资产的代表银杏苑，与优质资产天下锦城之间的涨幅差距，真是不可思议（《合肥的优质房产和劣质房产》微信公众号“包河区房价分析及近期购房建议就目前包河区现状来看，二环以内其实是乏善可陈的。45中对周边生源的严重吸血，压制着48中学区板块毫无用武之地，二环路内缺乏强势资源，房龄老化导致一众小区逐渐衰败，所以包河老城区的没落几乎是历史的必然。合肥中央公园的规划，这不得不说是一大利好。骆岗机场片区大致跟政务区差不多，处于老城和新城之间，地理条件确实得天独厚。但跟政务区和滨湖区相比，骆岗机场片区缺乏一些核心资源，比如行政资源、金融服务、优质教育资源等，而且还处于经开区、高铁高速和包河工业园三面隔离的状态，如果未来要取代两个新区的核心地位，我觉得还有一定难度。三大板块都位于高铁和高速沿线，这是合肥对外的一个窗口，代表了合肥城市的整体形象，我认为提升至市级发展战略高度也不为过。在合肥市区优质土地资源日益短缺的今天，包河区的三大板块被持续看好也在情理之中。包河区目前新房的购房选择非常有限，像高铁板块龙川里和高铁都市花园，已经非常难买。龙川里剩余房源号头费7w，首付5成；高铁都市花园还剩下3栋楼，刚需如果想在包河区买到优质的房子，可能只有考虑二手次新房了。因为二环路内板块表现非常弱势，从投资角度来看，我不建议包河区的购房者选择二环路以内的区域。淝河板块的新房价格透支太厉害，毫无性价比可言，目前包河区能够考虑的小区主要集中在高铁板块，刚需可选择信达天御、国贸天悦、绿地中心公馆、东方名邸等次新房，改善可考虑天下锦城和望湖城二手房。如果都没看得上的小区，那可能只有考虑滨湖了。关于合肥各区房价分析，请搜索关注微信公众号“滨湖“等区域关键词查看”过去两年小易对合肥楼市的准确预测合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区最新排名奔跑吧：今年合肥学区划分变化对部分学区房的影响近两个月合肥房价分析及购房建议合肥高层多少层以上采光不受影响！

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朱玉麒《瀚海零缣——西域文献研究一集》出版

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合肥乌托邦旅馆，合肥市太湖路与金寨路交叉口向东300米（瀚海星座旁），不乱吧，安全吗？

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